不労所得の不動産投資で稼ぐ方法&たった一つの方法を学ぶだけ

不動産投資は不労所得の代表ともいえる投資ですが、お金がある人ならともかくない人は、銀行から融資が受けれるかが一つの目安となります。

ちなみに地方銀行が不動産物件に対して貸してくれる年数は、新築から35年までです。ということは築10年の中古物件を購入しようと考えていると、残り25年でローンを組まなくてはいけません。

ということは築20年や30年のマンションでは、とうてい返済金額を払う事はできないので、そうなった場合は金利が高い金融機関の融資が必要となってきます。覚えておいてください。

ここでは実際に不動産投資で稼いでいる私が、不動産投資で稼ぐ方法を紹介していきたいと思います。

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不動産投資の稼ぎ方

ビル
不動産投資で稼ぐ基本は

多数の物件を所持することです。これによって空き室が多く出た場合にも他の物件でそのマイナスを補うことができます。しかし多数の物件を所持するには銀行の融資が必要です。ゆえに銀行の融資を受けれるかどうかが稼ぐポイントとなってきます。

ここでは融資の受け方は書きませんので、下記ブログを参考にしてみるといいでしょう。

銀行融資を受けるための鉄則10ヶ条

不動産投資には4つの稼ぎ方があって

  • ビル一棟を購入して賃貸収入を得る
  • アパートを購入して賃貸収入を得る
  • ワンルームマンションか一軒家を購入して賃貸収入を得る
  • 少ない資金であれば不動産REITで稼ぐ

などがメジャーな稼ぎ方です。下記では二つの稼ぎ方を紹介していますので、ここではビルやアパート経営で稼ぐ方法を紹介していきたいと思います。

ワンルームマンション投資で稼ぐ方法&危険性は空き室対策で解決
不動産投資をして大家さんになり不動産収入で暮らしていく、もしくは副収入として家計の足しにする。こういった考えで不動産投資を始める人は多くいます。 ここでは実際に不動産投資を行っている私自身がワンルームマンション投資で稼ぐ方法を紹介して...
少ない資金で不動産投資ができるREITで稼ぐ方法
REITは、投資信託という枠組みの商品ですが、投資する対象が「不動産」に限定されているところが特徴になります。 通常、不動産投資をしようと思えば、少なくとも数千万円、しっかり投資をしようとすれば数億円以上の資金が必要になります。 ...

基本不動産投資は満室経営に近い形で運営していくだけです。満室であれば銀行への返済もスムーズになり、実績も作れて次の不動産の融資も受けやすくなります。要するに満室経営をする方法さえ知っておけば、稼ぐことは非常に簡単なのです。

その満室経営を続けるにはたった一つのポイントを知っておくだけです。その方法は下記で紹介していますから、確実にチェックしておいてください。

ビルオーナーのポイント

ビルは住居用とテナント(事務所)用の2種類があって、住居ビルを買うと入居者の出入りは結構頻度が高く、一度入居しても2~5年で出ていくと見ておきましょう。

テナントやオフィスなどはその企業の実績にもより、大きく儲かれば別のもっと広い事務所に移転したり稼げないと倒産やもっと狭い事務所に移転してしまいます。

そしてオフィスや事務所は、景気が悪くなると一気に入居率が下がります。最近でいえばリーマンショック後の日本経済がいい例です。

繁華街やオフィス街でもテナント募集の空部屋が多く出回っていました。

要するに

入居率は景気に完全に左右されます。

なのでビル一棟を購入して稼ぐには、現状の景気がまず重要な指標となり、数十年のローンを組むわけですから景気が悪くなった時のことも考える必要があります。

景気が悪くなった場合 住居ビルは家賃を下げたら入居率はあがりますが、テナントなどは下げても上がりません。景気が悪いと引っ越しもあまり積極的に行われないからです。

なのでビル一棟購入の場合は、住居ビルを買うようにしていきましょう。

アパート経営のポイント

アパートには単身の部屋と家族で入居する広い部屋のタイプが混在します。

回転率は単身の部屋が高いのですが、出た後の費用が結構かかります。下記が目安です。

  • 退去時の修繕費 5~30万円 やればやるほどお金が必要だし、理想を追えばキリがないのですが、綺麗な部屋の方が断然入居率はあがります。
  • 水回り トイレ・風呂・台所など築年数が古いととにかく修繕が必要です。1~10万円くらい
  • 窓ガラス・風呂の扉や浴槽のゴムパッキンやタイル目地のカビ対策。1~5万円くらい。
  • その他木造箇所の補修、窓際の手すりや窓ガラス下の木の部分など2~5万円

このように様々な修繕費用がかかるなかで、とにかく業者に頼むとかさむのが塗装費用です。

1Kで依頼しても10万円いくかいかないぐらいの費用は要求されるので、ペンキと刷毛、マスキングテープを自分で購入して塗った方がかなり安く済ませられます。

私自身もエアコンの室外機のサビなども当然自分で補修しました。これくらいの技術は誰もが簡単に習得可能です。この修繕費を抑えることも不動産投資では非常に重要なポイントとなります。

なのでこういったDIYレベルで出来ることは、自分で行うことが大きな要因となります。

ファミリー層のアパートは一回入ると入居期間は長いですが、出たときにかなりの修繕費用がかかります。単身の部屋の2~3倍は見ておきましょう。

少子高齢化で人口が減る中で、ファミリー部屋と単身部屋のどちらのビルとアパートを購入するほうがいいかというと、単身部屋のほうがおすすめです。

その理由を書いていきましょう。

工夫にお金がかかる

ファミリーが入居するビルやアパートを購入すると、上記で書いた修繕費もかかりますが、設備投資にお金がかかります。

今は設備を重視して部屋を借りる時代ですから、設備にお金をかけないとなかなか入居率は上がりません。

大体ファミリーの入居者が部屋を決めるのは奥さんの意見です。となると主婦が求める部屋の重要ポイントは

  • システムキッチン
  • 浴室乾燥 
  • 浴室の設備
  • 収納
  • 床暖房
  • 防犯セキュリティ
  • 防音

などが挙げられます。いずれも改善するには多額のお金が必要なので、同じマンション・アパート経営をするなら単身者のニーズのほうが安くて済みます。

単身者は設備も確かに重要ですが、内装をおしゃれにしておけば、単純に入居を決めてくれるからです。

要するに

壁紙だけはおしゃれにしろ!

です。たったこれだけの努力で入居率は大きく変わってくるでしょう。

空き室対策究極の方法

最大で20%空き室が出た時に行った、空き室対策をここで紹介していきます。やる事は単純なので参考にしてください。

そうはいっても立地が悪い、人口が少ない、競合が多すぎる、家賃が高すぎるなど、問題外の条件がそろっている場合はそこから見直しが必要となります。

最大の空き室対策は

不動産会社への報酬額のUP

です。ただし不動産会社は宅建業法に基づき、オーナーから部屋の契約を決めても家賃の一か月分の手数料しか取れません。

なので私は広告費という名目で契約が決まった場合、

仲介手数料+広告費

という形で支払うという約束を口頭で行いました。広告費は高ければ高いほど成約が早くなります。

さすがに空き室が2割を超えた場合は焦りましたので、期間限定キャンペーンと称して一部屋家賃3万円に対して契約したら10万円とはずんでみました。

するとあれよあれよと決まり2ヵ月で満室御礼という結果になりました。但しこれも闇雲に広告費を挙げるのではなく、最も入居率が高い1月~3月までの期間限定としておいたほうが、後々の事を考えるとベストな選択と言えます。

空き室の期間が長ければ長いほど損するわけですから、それならばお金をかけてでも一挙に入居させたほうが賢い選択と言えるでしょう。

ちなみに不動産売買専門の不動産会社は物件を売るために、この方法を用いてマンションを満室にします。 これによって買い手が

「満室だから魅力ある物件なんだろう」

と思わせる作戦と言えます。

なのでもし購入する場合は、満室という言葉にあまり惑わされないようにしておきましょう。立地や公共機関への距離、人口、買い物のしやすさなどしっかり条件を確認してから購入するのが、嘘の物件を見抜く方法であるとも言えます。


まとめ

どちらにしろ不動産投資で稼ぐには、長いスパンが必要です。

  1. コツコツ融資をうけてコツコツ物件を増やす。
  2. 対費用効果がでない物件は売却する。
  3. 実績を作り続けて大きな融資を得る。

これを繰り返していくことで、不動産投資で稼ぐことが長期的に可能です。

無知では稼げませんからまずは資料請求やセミナーなど積極的に参加してみましょう。私自身もセミナーに参加してみましたが、トークが上手だった講師だったので、とても面白かったです。