不労所得の不動産投資を始めよう!誰もが憧れる魅力的な稼ぎ方

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誰もが憧れる不労所得で稼ぐことができる不動産投資。最大の問題は自分自身に融資が下りるかどうかです。

サラリーマンなどでは、大きな融資はなかなか下りないので、少額物件から始めてみましょう。ある程度実績を積み、 数を増やしていけば 大きな融資がもらえる可能性が出てきます。

副業に成功したら始めたい不動産投資

マンション
稼ぐコツは上記でも書きましたが、より多くの数の物件を所有する事です。それによって 様々な環境の不動産の管理のノウハウが見えてきますし、 融資のポイントなどもわかってきます。

また実績をたくさん積めば積むほど,次の融資も 受けやすくなるわけですから まずは、数をこなしていきましょう。

まずは低価格から




始めの物件の価格は、中古マンション200~300万くらいがスタートとなるでしょう。

失敗しても窮地に追い込まれるほどの金額ではないぐらいの価格の物件から始めてください。利回りも重視してローンを組むなら、支払い<0.5×家賃収入を超えない 物件を選ぶようにしてください。

家賃収入も全収入から、諸経費(電気代、管理料、補修費など)が 色々かかって きます。そういった費用が引かれるので、手元にはほとんど残らない月など出てきます。

そうなったときに、ローンが払える金額も手元に残しておくのも大切です。

とにかく始めるには失敗したときの対処法を用意しておくこと。ローンが払えなかった時はどうするのか?

空き室が続いた場合どうするのか?そういったシュミレーションも 必ず行っておきましょう。

あとで考えるという現実逃避だけはやめて、前を向いておこうなうのが 不動産投資です。なるべくならローンよりもキャッシュがある人が行う副業です。

ちなみに地方銀行が不動産物件に対して貸してくれる年数は、新築から35年までです。ということは築10年の中古マンションを購入しようと考えていると、残り25年でローンを組まなくてはいけません。

ということは築20年や30年のマンションでは、とうてい返済金額を払う事はできないので、そうなった場合は金利が高い金融機関の融資が必要となってきます。覚えておいてください。


一棟マンション保有

私自身は一棟50部屋で利回り約12%、築25年のマンションを保有していた経験がありますが、古いマンションほど当然ながら修繕費用がかかります。

なのでここではどのような費用がかかるかをピックアップして紹介していきます。ちなみに1Kでの実際に要した費用

  • 退去時の修繕費 5~30万円 やればやるほどお金が必要だし、理想を追えばキリがないのですが、綺麗な部屋の方が断然入居率はあがります。
  • 水回り トイレ・風呂・台所など築年数が古いととにかく修繕が必要です。1~10万円くらい
  • 窓ガラス・風呂の扉や浴槽のゴムパッキンやタイル目地のカビ対策。1~5万円くらい。
  • その他木造箇所の補修、窓際の手すりや窓ガラス下の木の部分など2~5万円

とにかく業者に頼むとかさむのが、塗装費用です。1Kで依頼しても10万円いくかいかないぐらいの 費用は要求されるので、ペンキと刷毛、マスキングテープを自分で購入して塗った方がかなり安く済ませられます。

エアコンの室外機のサビなども当然自分で補修しました。これくらいの技術は誰もが簡単に習得可能です。

空き室対策

不動産
最大で20%空き室が出た時に行った、空き室対策をここで紹介していきます。やる事は単純なので参考にしてください。

そうはいっても立地が悪い、人口が少ない、競合が多すぎる、家賃が高すぎるなど、問題外の条件がそろっている場合はそこから見直していきましょう。

ドアノブを電子キーに変更

防犯の観点から合いカギよりも電子キーにしたことで、セキュリティ面でもビジュアル的にもおすすめできます。費用は1台25,000円くらいするので、余裕があるときに電子錠導入を検討してみてください。

見た目もおしゃれですし、防犯上でも入居者にアピールできますし、鍵の交換費用がかからないので、かなりお得な方法です。

それでも退去時には鍵の交換費用はもらえますから、まさに一度購入すれば壊れるまでおいしいグッズと言えます。

壁紙やフローリング変更

フローリングでも木のタイプは傷が付くし修正が難しく冬は寒いので、おすすめはクッションフロアです。

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断然木よりも低コストで導入できるので、今ではこれが当たり前です。色はホワイト系の方が見た目もいい感じに仕上がります。ちなみに施工費用は1㎡2,500~3,000円くらいを見ておきましょう。

壁紙も安価なものなら、1㎡600円~ですが私はケチらずに1,000円~1,300円ぐらいの品質をチョイスしました。柄物の方がやはりインパクトがあるので、単色カラーよりおすすめです。

空き室対策で2DKの部屋をピンクに染めてみたら一瞬で、満室になったこともあります。要はインパクトが重要だということです。こんな感じに仕上げてみました。
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写真なので、ピンク感は薄いですが桃色に染めた効果は、女性にとってポイントが高かった模様です。考えてほしいのは、どこにでもある部屋を作るよりかは、人とは違うお部屋を提供してあげることです。

ちなみにこの部屋は和室だったので、和の匂いを消すのが非常に難しかったですし実際100%は消えませんでした。

究極の方法

最大の空き室対策は、不動産会社への報酬額のUPです。さすがに空き室が2割を超えた場合は焦りましたので、期間限定キャンペーンと称して一部屋家賃3万円に対して契約したら10万円と、はずんでみました。

するとあれよあれよと決まり2ヵ月で満室御礼という結果になりました。但しこれも闇雲に広告費を挙げるのではなく、最も入居率が高い1月~3月までの期間限定としておいたほうが、後々の事を考えるとベストな選択と言えます。

空き室の期間が長ければ長いほど損するわけですから、それならばお金をかけてでも一挙に入居させたほうが賢い選択と言えるでしょう。

ちなみに不動産売買専門の不動産会社は物件を売るために、この方法を用いてマンションを満室にします。 これによって買い手が「満室だから魅力ある物件なんだろう」と思わせる作戦と言えます。

なのでもし購入する場合は、満室という言葉にあまり惑わされないようにしておきましょう。立地や公共機関への距離、人口、買い物のしやすさなどしっかり条件を確認してから購入するのが、嘘の物件を見抜く方法であるとも言えます。



後はこういったセミナーなどで、知識や情報をなるべく多く吸収していきましょう。これが失敗しない為の最低限できるノウハウと言えます。

まとめ

matome
どちらにしろ全額ローンで行うには長いスパンが必要です。コツコツ融資をうけて コツコツ物件を増やす。

対費用効果がでない物件は売却する。実績を作り続けて 大きな融資を得る。これを繰り返していくことで、初めて不動産投資で稼ぐことが可能です。

どちらにしろ興味がある人はまずは、資料請求などからスタートしてみましょう。不動産投資のノウハウを伝授!!無料資料請求不動産投資一括比較がおすすめです。

無知では稼げませんから資料請求やセミナーなど積極的に参加してみましょう。私自身もセミナーに参加してみましたが、トークが上手だった講師だったので、とても面白かったです。一度は参加してみましょう、まずは行動力からです。

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