ワンルームマンション投資で稼ぐ方法＆危険性は空き室対策で解決
不動産投資をして大家さんになり不動産収入で暮らしていく、もしくは副収入として家計の足しにする。こういった考えで不動産投資を始める人は多くいます。
ここでは実際に不動産投資を行っている私自身がワンルームマンション投資で稼ぐ方法を紹介していきますので参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資で稼ぐ方法
ワンルームマンション投資は、ビル一棟の投資よりも始めやすい不動産投資です。結論から書くとワンルームマンション投資で稼ぐ方法は
要するにワンルーム ツールーム スリールームと数が必要となるのです。
何故ならば
ワンルームマンション投資の収入は0か100の二パターンだけだからです。ただし一回入居すると長く住んでくれる可能性があるのも事実ですし、入居者に長く住んでもらうための工夫なども考えておく必要があるのです。
分かりにくいのでマンション投資の危険性を交えながら下記でもう少し紹介していきましょう。
ワンルームマンション投資の危険性
ワンルームマンションはワンルームを自ら購入して他人に貸し出して家賃収入で、銀行から借りたお金を返済します。
ということは空き部屋になった時点で収入は発生せずに、銀行への支払いだけが残るのです。この銀行への支払いができる収入がない人は、ワンルーム投資は行うべきではないでしょう。
例えば500万円のワンルームマンションを購入して、月々銀行へ5万円の支払いがあり、家賃収入が8万円だった場合
一年間で空いている期間が半年だった場合
5×6（半年）＝30万円
が自腹で銀行への返済となってしまします。
またマンションを購入すると固定資産税や共益費などの支出があるので、これらの費用をはじめに出しておかないといけません。これらを算出することで毎年の収益が初めてわかるようになるのです。
例を挙げてみましょう
- 毎年の支払い 60万円（月5万円）A
- 家賃8万円 年間収益 96万円 B
- 固定資産税 年8万円 C
- 共益費 年12万円 D
- 年間収益＝B-A-C-D
といった形で収益計算は簡単に出ます。これは常時入居している場合の計算になります。では空き室となった場合どうなるのでしょうか。
半年空き室だった場合
と考えがちですが、ここからさらに空き室になった場合部屋のクロスやカーペットなどの修繕費がかかります（5～30万）また空き室を埋めるには不動産会社への依頼が必要となり、成約すると不動産仲介手数料が1か月分請求されます。
これらを換算すると
と言った計算式が完成します。となると空き室期間が長ければ長いほど年間収益は減り、下手をしたらマイナスになってしまいます。
これを補うためにはワンルームよりツールーム、スリールームといった投資が必要となるのです。
3部屋あれば1部屋の空き室期間の払いは、その他の物件で賄えます。逆に三部屋とも空き室になるようなお部屋の選び方をしている人は、不動産投資には向いていません。まずはそのためには不動産投資セミナーなどに参加して知識を吸収していきましょう。
なのでワンルームマンション投資で稼ぐには3つぐらいワンルームが購入できる融資がないと、始めるべきではないと言えるでしょう。
空き室になりにくいマンション
空き室になりにくいマンションの条件を知っておかなければマンション投資は行わないほうがいいでしょう。
空き室になりにくいマンションの例は
・外観がきれい（内装は汚くても自分で直せる）
・内装がおしゃれ
・防犯がしっかりしている
・共益費が安い
・駅が近い
・買い物がしやすい
・駐車場がある
・田舎より都会
・マンションからの眺めがよい
・ネット環境が無料（wifiなど）
・宅配BOXがある
などこれらの項目を数多く満たしていることが条件となります。すべてを満たすことは難しいのですが、マンションワンルーム投資を考えているならば、検討中の物件が上記条件をどれだけ満たしているか照らし合わせてみてください。
銀行からの融資が重要
こういった投資を行うに当たっては、銀行からの融資が重要となります。ワンルームマンションは中古マンションですから必要資金は最低でも500万円は必要となります。
理想の投資は
・2室目以降は銀行の融資で購入
これが一番理想のワンルームマンション投資で稼ぐ方法です。最初に実績を作っておけば、銀行の融資も受けやすくなるからです。
銀行からの融資を受けやすくするには
- マイホームのローンを組んでいる銀行を選ぶ
- 預貯金も同じ銀行にする
です。返済状況が良好であったり貯金額を把握している銀行であるほうが融資は受けやすくなります。これらの条件は必須なので、給料の支払いとマイホームの支払いが別々の銀行にしている人は、なるべく一つの銀行にまとめておくほうが良いでしょう。
将来的にワンルームマンション投資を考えている人も、実績を作るためには早めに一つの銀行へシフトしておくほうが融資に有利となるといえます。当然ですがローンは無くて、預貯金が多い人のほうが融資は受けやすいと言えます。
また勤務先が上場企業であったり基盤がしっかりしている人のほうが融資は受けやすいといえます。なのでマイホームを持っている家庭持ちよりも、独身貴族のほうがワンルームマンション投資で稼ぐには向いているとも言えます。
この投資で貯めたお金でマイホームを購入するのも一つの選択肢と言えるでしょう。
まとめ
以上がワンルームマンション投資で稼ぐ方法～危険性は空き室対策で解決でした。
ワンルームマンション投資に興味を持った人は、下記で資料請求をして考えてみてください。
不動産投資の成功者の共通点はなるべく多くの不動産を持つことです。運営がうまくいけば一棟アパートの融資も受けれるようになるでしょうから、そこまでの道のりを大きくワンルームマンション投資で培っていきましょう。
